Por onde começa uma compra feita do Brasil
A maior parte dos compradores chega com um anúncio na cabeça. A sequência profissional é o contrário: primeiro o critério, depois o bairro, depois o prédio ou a rua — e só então a unidade. Compra feita a distância dá errado mais por critério que nunca foi escrito do que por preço.
Duas decisões precisam estar tomadas antes de a busca começar: quem será o titular do imóvel e como ele será pago. As duas mudam o que você pode olhar.
Quem figura como titular
Comprar em nome próprio, em uma empresa ou em um trust são decisões diferentes, e cada uma afeta sucessão, responsabilidade e a forma de uma venda futura. Não existe resposta que sirva para toda família, e essa não é uma decisão para tomar em fórum.
A estrutura é definida com o advogado e o tributarista internacional do seu caso. O nosso papel é garantir que a pergunta seja feita no momento certo — antes da proposta, não depois do fechamento.
Como um comprador estrangeiro paga
Existem, em linhas gerais, quatro caminhos: pagamento à vista, financiamento nos Estados Unidos, financiamento no Brasil e os planos de pagamento oferecidos pela incorporadora em compras na planta. Cada um tem um ritmo e um volume de documentação diferentes.
O financiamento nos Estados Unidos está disponível a não residentes por programas específicos, em geral com entrada maior e aprovação mais longa, e as condições dependem do seu perfil, da sua documentação e do próprio imóvel. É aqui que a maior parte dos cronogramas escorrega: a aprovação não acontece junto com a busca.
Os custos que ficam fora do preço
Uma unidade que parece cara ao lado de outra pode sair mais barata em dez anos, e o inverso também. Reserva de caixa da associação e histórico de chamadas extras fazem parte do preço.
- Custos de transação no fechamento, detalhados no demonstrativo final
- Seguro de título (title insurance) e a própria pesquisa de titularidade
- Escrow e os profissionais envolvidos no fechamento
- Taxa condominial ou de associação, mensal e em alguns casos trimestral
- Imposto predial, que na Flórida é estadual e do condado, não federal
- Seguros — e em área costeira a questão de flood e wind não é detalhe
- Vistoria e a eventual reforma da unidade antes de morar
Due diligence: o que se verifica antes de assinar
Em compra na planta o objeto da due diligence muda: passa a ser o histórico da incorporadora, as condições de entrega do contrato, o cronograma de pagamento e as regras de cessão.
- Pesquisa de titularidade e situação de ônus ou gravames
- Documentos da associação: orçamento, reservas, obras pendentes, litígios
- Permits do prédio e qualquer alteração não aprovada na unidade
- Vistoria física da unidade e das áreas comuns
- Zona de inundação e histórico de seguro do prédio e da região
Fechamento e os primeiros meses como proprietário
O fechamento acontece via escrow e pode ser assinado a distância com o instrumento correto em vigor — o que permite ao comprador permanecer no Brasil até a entrega das chaves.
Depois do fechamento vem o que quase todo comprador subestima: seguro, contas de consumo, cadastro na associação e — se o imóvel ficar parte do ano vazio — alguém local com responsabilidade sobre ele. Proprietário ausente precisa de presença responsável, não de favor do vizinho.
Perguntas frequentes
Posso comprar em Miami sem morar nos Estados Unidos?
Sim. A compra não exige residência e o fechamento pode ser assinado a distância com o instrumento adequado. A residência influencia as condições de financiamento e as questões tributárias e de estrutura, analisadas caso a caso.
Preciso de empresa americana para comprar?
Não necessariamente. Se a estrutura societária compensa depende de sucessão, responsabilidade e do uso ou da venda futura do imóvel. Essa análise é do advogado e do tributarista do seu caso.
Quanto tempo leva o processo?
Depende do caminho de pagamento. Uma compra à vista anda bem mais rápido do que uma que depende de aprovação de financiamento, e uma unidade na planta segue o calendário de entrega da incorporadora. O cronograma é definido por escrito antes de a busca começar.
Este guia é orientação geral sobre como um processo de mudança se organiza. Não é consultoria jurídica, tributária ou migratória e não substitui a análise do seu caso por um profissional licenciado nos Estados Unidos. O trabalho regulado é executado pelos parceiros licenciados que indicamos.
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